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美好置业(000667)经营总结
截止日期2021-12-31
信息来源2021年年度报告
经营情况  其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况: 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明: 第三节 管理层讨论与分析
  一、报告期内公司所处的行业情况
  公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
  1、房地产行业回顾
  2021年,全国房地产市场走势呈现“先扬后抑”的态势。
  从政策端看,“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”是全年房地产政策主旋律,全面去杠杆贯穿全年,上半年开始的房地产金融监管“三道红线”“两个占比”从严执行,限制高负债过度扩张,“房产税”试点扩大预期进一步加剧市场观望情绪。
  从投资端看,房地产投资同比增速下滑。2021年,全国房地产开发投资14.76万亿元,比2020年增长4.7%。其中,住宅投资11.12亿元,比上年增长6.4%。在融资约束和信用风险压力下,全年土拍市场“先热后冷”。2021年全年开发企业土地购置面积21,590万平方米,比上年下降15.5%;土地成交价款17,756亿元,增长2.8%。
  从销售端看,国家统计局数据显示,2021年,全国商品房销售面积近18亿平米,同比增长4.8%,销售额约18.2万亿,同比增长1.9%。一线城市和成交超千万方的二三线城市成交尚坚挺,上海、深圳、武汉、成都等成交规模累计同比增超15%,三四线规模则全面下滑,同比降6%左右。全国全年累计上涨仅2.44%,同比去年收窄1.02个百分点。
  2、装配式建筑行业回顾
  2021年中央层面持续出台相关政策,推进装配式建筑行业的发展。3月,住房和城乡建设部办公厅发布《住房和城乡建设部办公厅关于印发绿色建造技术导则(试行)的通知》,提出建筑装修宜优先采用装配式装修,选用集成厨卫等工业化内装部品。4月,中国人民银行发展改革委证监会发布《中国人民银行、发展改革委、证监会关于印发绿色债券支持项目目录(2021年版)的通知》,提出装配式建筑纳入绿色债券支持项目目录。6月,住建部等15部门印发《住房和城乡建设部等15部门关于加强县城绿色低碳建设的意见》,提出大力发展绿色建筑和建筑节能,县城新建建筑要落实基本级绿色建筑要求,鼓励发展星级绿色建筑。加快推行绿色建筑和建筑节能节水标准,加强设计、施工和运行管理,不断提高新建建筑中绿色建筑的比例。7月,住房和城乡建设部办公厅发布《住建部2021年政务公开工作要点的通知》,提出做好推动智能建造与新型建筑工业化协同发展政策信息发布,及时公布智能建造创新服务案例,多渠道做好装配式建筑标准体系政策解读,深入实施绿色建筑创建行动。10月,国务院发布《2030年前碳达峰行动方案的通知》,要求推广绿色低碳建材和绿色建造方式,加快推进新型建筑工业化,大力发展装配式建筑,推广钢结构住宅,推动建材循环利用,强化绿色设计和绿色施工管理。此外,根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》,住房和城乡建设部组织编制了《“十四五”建筑业发展规划》,特别提出要大力发展装配式建筑,培育一批装配式建筑生产基地——构建装配式建筑标准化设计和生产体系,推动生产和施工智能化升级,扩大标准化构件和部品部件使用规模,提高装配式建筑综合效益。
  从市场端看,装配式建筑占比不断提升。根据住建部发布的统计数据,“十三五”期间,累计建成装配式建筑面积达16亿平方米,年均增长率为54%。其中,2021年新开工装配式建筑占新建建筑的比例达到了20.5%。预计到2025年,大部分省、市装配式建筑面积占比将达到30%以上。
  四、主营业务分析
  1、概述
  2021年,公司实现营业收入3,559,957,400.99元,发生营业成本3,008,446,838.97元,期间费用1,012,457,149.52元,产生经营性现金净流量1,544,692,180.42元,实现归属于公司股东的净利润-2,672,778,556.02元 。
  营业收入 3,559,957,400.99 4,206,713,612.38 -15.37% 无重大变动。
  营业成本 3,008,446,838.97 3,363,909,947.93 -10.57% 无重大变动。
  销售费用 210,282,908.06 237,262,580.62 -11.37% 无重大变动。
  管理费用 624,137,842.39 877,506,643.82 -28.87% 无重大变动。
  财务费用 172,372,951.85 223,554,604.76 -22.89% 无重大变动。
  研发投入 5,663,447.22 7,188,349.97 -21.21% 无重大变动。
  经营活动产生的现
  金流量净额 1,544,692,180.42 73,810,657.13 1992.78% 主要系本期采购商品、接受劳务支付的现金较上年同期减少所致。投资活动产生的现金流量净额 423,472,613.25 974,513,228.83 -56.55% 主要系本期处置子公司收到现金较上年同期减少所致。筹资活动产生的现金流量净额 -2,968,444,211.84 -1,307,671,879.22 -127.00% 主要系本期融资规模减小和偿还借款所致。
  2、收入与成本
  (1)营业收入构成
  (2)占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
  公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下,公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据:
  (3)公司实物销售收入是否大于劳务收入
  
  行业分类 项目 单位2021年2020年 同比增减
  相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明:
  (4)公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
  (5)营业成本构成
  行业分类:
  (6)报告期内合并范围是否发生变动
  公司本年度处置子公司重庆北天秦企业管理咨询有限公司 83.33%股权,该公司不再纳入合并报表范围,该公司期初至转让日未产生净利润,上年同期未产生利润;处置子公司重庆碚家企业管理有限公司 75%股权,该公司不再纳入合并报表范围,该公司期初至转让日未产生净利润,上年同期未产生利润;处置子公司重庆美南置业有限公司 60%股权,该公司不再纳入合并报表范围,该公司期初至转让日产生净利润-968.35万元,上年同期未产生净利润。
  (7)公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
  (8)主要销售客户和主要供应商情况
  3、费用
  销售费用 210,282,908.06 237,262,580.62 -11.37% 无重大变动。
  管理费用 624,137,842.39 877,506,643.82 -28.87% 无重大变动。
  财务费用 172,372,951.85 223,554,604.76 -22.89% 无重大变动。
  研发费用 5,663,447.22 7,188,349.97 -21.21% 无重大变动。
  
  4、研发投入
  (1)研发项目情况
  
  主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响智能工厂管理平台 提升 PC生产线制造能力和生产管理水平,适应可变的产品形式和工艺调整。建立完善设计与生产的数据、接口规范。 已初步完成,计划2022年上半年发布 加快美好建筑工业化的速度,从硬件、软件全方位发展推动预制构件的智能化与自动化 形成涵盖设计、生产加工、施工装配、运营等全产业链融合一体的智能体系,降低智能工厂运维成本 30%。装配式混凝土叠合剪力墙技术体系地方标准及图集编制 湖北、山东、湖南、四川、重庆、安徽、河北、河南和广东等省市标准编制与发布,中南标图集以及四川、山东、重庆、安徽等省市标准图集编制与发布 已完成 9省市共11部地方标准编制与发布(含技术规程和验收规程),已完成中南标图集(涵盖湖南、湖北、广东、等 6省) 技术标准由省/市住建主管部门批准发布 为公司布局房屋智造基地的省市推广装配式技术体系和项目落地奠定坚实基础,进一步为美好装配式技术体系项目设计图审及推广应用提供依据和支撑主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响美好装配式建筑标准产品库建设 梳理及分析市场产品系及热销户型优势,结合我司技术特点及产品定位,提炼形成我司标准化产品库 已完成美好装配式建筑标准产品库 V1.0建设及V2.0升级 完成标准产品库建设、评审并发布应用 提升产品标准化水平,为我司项目降本增效提供技术支持同济大学合作结构受力性能基础支撑试验 独立开展装配式叠合剪力墙结构抗震性能试验,补充验证体系可靠性 已完成剪力墙高轴压比抗震性能试验,其它试验开展中 完成相关结构试验设计、制作及加载,出具正式试验报告 独立验证装配式叠合剪力墙结构受力性能可靠性,为相关技术标准编制及项目应用提供技术支撑边缘构件铝模标准化应用 通过边缘构件现浇部位铝模标准化研发,进一步提升现场施工标准化程度 已完成并实际应用 发布指南并应用 通过对现浇部位铝模标准化以实现降低成本,提升质量夹心保温外墙及保温装饰一体化研发 针对目前建筑外墙质量通病及应用需求,研发装配式夹心保温外墙体系及外墙装饰一体化工艺 完成夹心保温外墙体系设计及工艺标准研发,并验证了外墙装饰一体化工艺可行性 形成成套技术标准 装配式夹心保温外墙推广应用可期彻底解决建筑外墙质量通病,提升住宅品质
  (2)公司研发人员情况
  
  2021年2020年 变动比例
  研发人员年龄构成 —— —— ——
  (3)公司研发投入情况
  
  2021年2020年 变动比例
  5、现金流
  1、“经营活动产生的现金流量净额”较上年同期增长1,992.78%,主要系本期采购商品、接受劳务支付的现金较上年同期减少所致。
  2、“投资活动产生的现金流量净额”较上年同期下降56.55%,主要系本期处置子公司收到现金较上年同期减少所致。
  3、“筹资活动产生的现金流量净额”较上年同期下降127.00%,主要系本期融资规模减小和偿还借款所致。
  报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明: 报告期内,公司经营活动产生的现金流量净额为154,469.22万元,实现的归属于上市公司股东的净利润为-267,277.86万元,二者相差较大的原因是:公司主业为房地产开发,开发项目达到收入确认条件结转利润的时间与项目达到预售条件预收客户房款的时间存在期间错配。开发项目交付之前预收客户的房款已计入本年度经营活动现金流量项目,但当期并不同比结转净利润;同时,由于部分项目本期出现减值迹象,经管理层审慎评估,本期计提资产减值准备232,678.52万元,因此导致本报告期产生亏损。
  五、非主营业务分析
  投资收益 -42,090,361.41 1.38% 主要系权益法核算的长期股权投资收益,以及承担已转让的子公司安徽美磁投资有限公司持有物业的债务。 否公允价值变动损益 -33,921,705.52 1.11% 主要系本期确认交易性金融资产公允价值变动损益所致。 否资产减值 -2,255,718,295.53 73.85% 主要系按公司会计政策计提的存货跌价准备、在建工程减值准备等。 否营业外收入 2,681,862.44 -0.09% 主要是本期收取的罚款、合约违约金等。 否营业外支出 131,809,516.55 4.32% 主要是本期发生的违约金、罚款及滞纳金支出等。 否
  六、资产及负债状况分析
  1、资产构成重大变动情况
  2、以公允价值计量的资产和负债
  3、截至报告期末的资产权利受限情况
  
  七、投资状况分析
  1、总体情况
  
  2、报告期内获取的重大的股权投资情况
  3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
  4、金融资产投资
  八、重大资产和股权出售
  1、出售重大资产情况
  2、出售重大股权情况
  九、主要控股参股公司分析
  十、公司控制的结构化主体情况
  适用 √不适用
  十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
  √适用 □不适用
  
  接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 调研的基本情况索引2021年3月15日 公司武汉江夏房屋智造工厂 实地调研 机构 山西证券杨晶晶 双方就装配式建筑行业前景及公司业务发展情况进行了简要交流 详见公司于2021年3月17日在巨潮资讯网披露的投资者关系活动记录表(编号:2021-01)
  

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